Raită prin viață. Despre legi – proprietari, prizonieri, prostie și pungași

Raită prin viață. Despre legi – proprietari, prizonieri, prostie și pungași

„Ca să nu se spună c-ai trăit degeaba pe pământ, trebuie să laşi în urma ta o casă, un copil şi-o carte”, zice, undeva Brâncuşi. Dar omul, ca fiinţă socială, a fost obligat, de vremuri, să trăiască pe pământul lui sau al statului. În comunism au apărut, pe pământul statului, condominiile (adică blocurile) în care ne-am pomenit că avem, aproape jumătate din noi, populaţia acestei ţări, case în care să locuim. În îmbârligarea legislativă românească, cineva, din prostie sau cu intenţie, a hotărât ca, atunci când, după revoluţie, ne-a făcut „proprietari” pe apartamentele în care locuiam ca „locatari”, să nu ne facă proprietari şi pe pământul de sub aceste blocuri. Automat Asociaţiile de locatari, în care totul, pământ de sub blocuri, apa rece ori caldă, căldura, erau „la comun”, s-au transformat în Asociaţii de proprietari, care sunt, de fapt, nu şi de drept, încă, proprietarii locuințelor de pe pământul statului, conf. Legilor. Aşa a apărut, tot conform Legilor, „o lume bizară”, care se mişcă, funcţionează legal, între prostie şi pungăşie, în multe cazuri, sub sfânt patronajul, tot legal, al unor entităţi la nivelul primăriilor, ca organizare, coordonare, control, şcolarizare, etc., per total existând o ramură lucrativă vastă, deşi, tot conf. Legii, Asociaţiile de proprietari sunt entităţi nonlucrative, unii preşedinţi declarându-se, oficial, „patroni”, cu fel de fel de funcţii, plătite de „proprietarii” chiriaşi ai statului, statul proprietar al pământului de sub proprietăţile oamenilor locuitori „la bloc”, şi al regiilor aferente: Termo, Apa, Salubritate, etc.
Întâmplarea face ca eu să scriu despre aceste aspecte ciudate, la limita penalului, în clară cunoştinţă de cauză despre această „lume” imensă a Asociaţiilor de proprietari, care, în multe cazuri, gestionează după bunul plac „afacerea”, pentru că, într-o componenţă eterogenă fiind (voi scrie curând cine sunt preşedinţii şi administratorii care ne „administrează” proprietățile – unii nu ştiu nici să citească, darămite să înţeleagă, să interpreteze legile în domeniul vast al proprietăţilor din ziua de azi), s-au transformat în „patroni”, cum spuneam, ai proprietarilor. Aşa că poţi constata cu stupoare, dar și cu groază, că tu, proprietarul unei proprietăţi, eşti, de fapt, chiriaşul Asociaţiei de proprietari care, oricând, din interes sau din prostie crasă (e, fără exagerare, o faună de groază în funcţiile asociaţiilor de proprietari, de care vom scrie curând, echivalentă, ca număr şi putere, cu orice partid aflat la putere). Mai pe şleau, tu, proprietar, care-ai muncit o viaţă să ai o casă (un apartament), din trei mişcări ale unui preşedinte, „ales – o să vă spun cum”, fară a îndeplini măcar minima precizare legislativă – să fie în deplin exercițiu al funcţiunii – are oarece interese, te pomeneşti fără casă (apartament). Doamne, câte am de scris despre această latură dramatică a noastră, proprietarii! Vom scrie!
Dar, astăzi, expertul în domeniu, Conf. univ. dr. N. Grigorie Lăcriţa, ne lămureşte cum e cu unul din aspectele legislative care ne poate lăsa fără casă, că aşa vrea un preşedinte care se crede patron şi care nu înţelege nuanţa legislativă, destul de clară, dealtfel:
,,Acţiunea în instanţă a proprietarului care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, care acţiune este un drept, şi nu o obligaţie, pentru asociaţia de proprietari”. (înţelegeţi, nu?)
Rezumat. Articolul de faţă aduce clarificări privind interpretarea şi aplicarea corectă a alin. (2) al art. 78 din Legea nr. 196/2018 în sensul că „acţionarea în instanţă a proprietarului care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei”, reprezintă un drept al asociaţiei şi nu o obligaţie expresă. *
Începând cu data de 28 septembrie 2018 a intrat în vigoare o nouă lege a asociaţiilor de proprietari, respectiv „Legea nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor”.
Prin alin. (2) al art. 78 din această lege se prevede: „Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier”.
Încă de la publicarea Legii nr. 196/2018 în Monitorul Oficial au existat interpretări diferite cu privire la aplicarea alin. (2) al art. 78 din această legea în sensul că „dacă aplicarea prevederilor alin. (2) al art. 78 este obligatorie, sau este la aprecierea preşedintelui asociaţiei de proprietari, de la caz la caz, după cum consideră acesta?”.
Prin adresa înregistrată la Primăria Municipiului Craiova sub nr.172.723 / 24.10.2018, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice a transmis punctul său de vedere privind interpretarea metodologică solicitată, prin care se precizează următoarele (sublinierile îmi aparţin).
„Astfel, din formularea prevederilor alin.(2) al art.78 reiese faptul că legiuitorul a lăsat la latitudinea asociaţiei de proprietari acţionarea în instanţă, prin preşedinte în calitate de reprezentant al asociaţiei de proprietari, a proprietarului care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, dar a stabilit obligativitatea informării membrilor asociaţiei de proprietari prin afişare la avizier. În acest sens, opinăm că este evidentă intenţia legiuitorului de a acorda un drept asociaţiei şi nu o obligaţie expresă la expirarea termenului prevăzut de lege.
Mai mult, atragem atenţia asupra atribuţiei preşedintelui asociaţiei de proprietari conform prevederilor alin. a) a art. 57 din Legea nr.196/2018, potrivit căruia, acesta, în baza mandatului acordat de adunarea generală, reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile în instanţă.
În acelaşi timp, trebuie remarcat faptul că, referitor la dreptul prevăzut de lege la alin.(2) al art.78, asociaţia de proprietari, prin preşedinte, trebuie să ia toate măsurile pentru a nu prejudicia proprietarii din condominiu, prejudiciu care poate fi generat de o acţiune sau o inacţiune a acestora. În acest sens, opinăm că acţionarea în instanţă a proprietarului care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei reprezintă un drept al asociaţiei de proprietari prevăzut expres de lege şi trebuie interpretat coroborat cu obligaţia preşedintelui de a respecta mandatul acordat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, precum şi cu obligaţia asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui de a nu prejudicia proprietarii din condominiu prin acţiune sau inacţiune.
Totodată, conform art.29 alin.(3) din acelaşi act normativ, orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris, compartimentelor prevăzute la art.10 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti”.
Concluzionând, acţionarea în instanţă a proprietarilor ce se fac vinovaţi de neplata la termenele legale a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, reprezintă un drept al asociaţiei şi nu o obligaţie expresă, însă acest drept devine o obligaţie a asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui”.
Răspunsul de mai sus are şi partea sa de paradox prin formulările contradictorii exprimate prin sintagmele (sublinierile îmi aparţin): (1) „opinăm că este evidentă intenţia legiuitorului de a acorda un drept asociaţiei şi nu o obligaţie expresă la expirarea termenului prevăzut de lege.”, şi (2) „însă acest drept devine o obligaţie a asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui”.
Greu de înţeles cum „un drept devine o obligaţie”.
În activitatea practică vor fi frecvente şi cazurile în care acest drept al preşedintelui va fi exercitat după bunul plac al acestuia, inclusiv discriminatoriu şi inechitabil, cu atât mai mult cu cât Legea nr. 196/2018 nu reglementează nici „care este debitul restant minim după care se pot aplica prevederile art. 78, alin. (2)”.
Având în vedere cazurile precedente, consider că fără aplicabilitate practică vor rămâne prevederile alin. (3) al art. 29 din Legea nr. 196/2018 în sensul că nu se va găsi vreo persoană, sau vreun proprietar care, chiar dacă „se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator”, aceştia nu se vor adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 din această lege sau, după caz, instanţelor judecătoreşti
Compartimentul prevăzut la art. 10 din Legea nr. 196/2018 este „Direcţia fond locativ şi control asociaţii de proprietari” care funcţionează în cadrul fiecărei primării municipale.
Ca şi precedenta lege, şi Legea nr. 196/2018, lasă onestul membru al asociaţiei de proprietari, în special pensionarii, la aplicarea acesteia după bunul plac al unora dintre preşedinţii de asociaţii de proprietari.

Prescripția debitelor către asociația de proprietari
Pentru milioane de cetăţeni, membrii ai asociaţiilor de proprietari, şi pentru toate asociaţiile de proprietari din România este foarte important de cunoscut termenul de prescripție în aplicarea Legii nr. 196/2018 și data de la care acesta începe să curgă.
În stabilirea termenului de prescripție în aplicarea Legii nr. 196/2018 și al datei de la care acesta începe să curgă trebuie avute în vedere următoarele aspecte:
1. Prin Legea nr. 196/2018 se prevede (sublinierile ne aparţin):
„Art. 77. (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.[…]”.
2. Prin „Legea nr. 287/2009 privind Codul civil”, publicată în Monitorul Oficial nr. 511 din 24 iulie 2009, în vigoare începând cu 1 octombrie 2011, se prevede:
„Art. 2517. Termenul general de 3 ani
Termenul prescripţiei este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen”.
3. Lista de plată a asociaţiei de proprietari care se afişează lună de lună în scara blocului are regimul juridic de „notificare de plată”, de „înştiinţare de plată” pentru fiecare locatar care are datorii către asociaţie.
4. Prescripţia (ca şi calculul penalităţilor) se aplică numai pentru sumele cu titlu de restanţă, afişate pe lista de plată.
5. Prescripţia (ca şi calculul penalităţilor) se aplică numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată.
6. Termenul scadent reprezintă data până la care o persoană poate să-şi plătească debitul curent (suma datorată), fără să i se calculeze, şi fără să i se perceapă penalităţi.
Altfel spus, termenul scadent reprezintă ultima zi de plată a debitului până la care nu se calculează şi nu se datorează penalităţi.
Debitul (suma de plată) înscris în lista de plată, în primele 30 de zile de la afişare, este „debitul curent”, care nu are caracter de „debit restant”, fapt pentru care, pentru acesta (1) nu se calculează şi nu se datorează penalităţi, şi (2) nu se ia în calculul perioadei de prescripţie.
7. Termenul de achitare a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării listei de plată. Scadența, în fiecare lună, pentru achitarea cheltuielilor de întreținere începe să curgă la 30 de zile de la data afișării listei (lunare).
8. Deci, în ceea ce privește termenul de prescripție în aplicarea Legii nr. 196/2018 și al datei de la care acesta începe să curgă, apreciez că termenul de prescripție este de 3 ani și începe să curgă de la data scadenței pentru fiecare lună în parte, care este la 30 de zile de la data afișării fiecărei liste lunare.
9. Termenul de prescripţie a datoriilor către asociaţia de proprietari (1) se calculează distinct pentru fiecare lună în parte, şi (2) se prescriu distinct pentru fiecare lună în parte.
10. Datoriile la întreţinere sunt cu executare succesivă, deci pentru fiecare plată curge câte un termen de prescripţie de 3 ani.
11. După expirarea termenului de prescripţie de 3 ani asociaţia de proprietari nu mai poate pretinde executarea datoriei restante.
12. Prescripţia începe să curgă de la data de la care fiecare membru al asociaţiei de proprietari a cunoscut, sau trebuia să cunoască, data de la care s-a afişat obligaţia sa de plată, care este înscrisă, distinct în fiecare lună, în LISTA DE PLATĂ a asociaţiei de proprietari care se afişează, lună de lună, în scara blocului, LISTA DE PLATĂ care are regimul juridic de „notificare de plată”, de „înştiinţare de plată” pentru fiecare locatar care are datorii către asociaţie.
Această problemă fiind deosebit de importantă consider că se impun următoarele precizări.
Prin „Legea nr. 287/2009 privind Codul civil” se prevede (sublinierile ne aparţin):
„Capitolul III. Cursul prescripţiei extinctive.
Secţiunea 1. Începutul prescripţiei extinctive.
Art. 2523. Regula generală.
Prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui.
Art. 2524
Dreptul la acţiunea în executarea obligaţiilor de a da sau de a face
(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, în cazul obligaţiilor contractuale de a da sau de a face prescripţia începe să curgă de la data când obligaţia devine exigibilă şi debitorul trebuia astfel s-o execute.
(2) În cazul în care dreptul este afectat de un termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la împlinirea termenului sau, după caz, de la data renunţării la beneficiul termenului stabilit exclusiv în favoarea creditorului.
(3) Dacă dreptul este afectat de o condiţie suspensivă, prescripţia începe să curgă de la data când s-a îndeplinit condiţia”.
Potrivit art. 2523 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, prescripţia începe să curgă de la data când fiecare membru al unei asociaţii de proprietari a cunoscut, sau trebuia să cunoască, obligaţia sa de plată înscrisă, distinct în fiecare lună, în LISTA DE PLATĂ a asociaţiei de proprietari care se afişează lună de lună în scara blocului, LISTA DE PLATĂ care are regimul juridic de „notificare de plată”, de „înştiinţare de plată” pentru fiecare locatar care are datorii către asociaţie.
În drept există principiul conform căruia „nimeni nu se poate scuza, invocând necunoaşterea legii” („nemo censetur ignorare legem”).
Din art. 2523 al Legii nr. 287/2009 privind Codul civil rezultă că fiecare membru al unei asociaţiei de proprietari are obligaţia să cunoască obligaţia sa de plată înscrisă în LISTA DE PLATĂ a asociaţiei de proprietari, care se afişează lună de lună în scara blocului.
În cazul în care ar fi admisă invocarea necunoaşterii obligaţiei din LISTA DE PLATĂ s-ar ajunge la o stare de adevărat haos şi în aplicarea Legii nr. 196/2018.
Deci, nimeni, indiferent de motiv, nu se poate scuza că nu a cunoscut care îi sunt obligaţiile de plată către asociaţia de proprietari.
Ca urmare, perioada de prescripţie începe să se calculeze cu prima zi după expirarea celor 30 de zile calendaristice de la data afişării listei de plată.
Spre exemplu, pentru luna martie 2019, LISTA DE PLATĂ s-a afişat pe data de 20 aprilie 2019.
În acest caz prescripţia începe să curgă începând cu data de 21 mai 2019 şi se întinde (pe 3 ani) până pe data de 20 mai 2022.
După data de 20 mai 2022 asociaţia de proprietari nu mai poate acţiona în justiţie proprietarul datornic pentru ca acesta să-şi plătească sumele datorate (către asociaţie)